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星河湾酒店 - 上海浦东
中国上海市浦东新区锦绣路2588号星河湾酒店

新建酒店井喷的背后: 脆弱的资金链和易失控的开发流程

  过去的2017年,是新西兰酒店史上最忙碌的一年,入住率高达70%。入住率是新西兰统计局用来衡量全年住宿的饱和情况,了解订到一间房间有多难。2021年美洲杯帆船赛还未起航,酒店房间供应不足的担忧已经出现。

  全球商业地产研究机构CBRE指出,2021年在奥克兰举行的美洲杯可能会面临着酒店住宿短缺的问题。不过,Airbnb等类似民宿、酒店式公寓(serviced apartments)和汽车旅馆(motels)等商业性住宿设施将共同填补空缺。

  1.华人投资者已入场

  依据自身的资本情况,华人已经开始加大投资,小到Airbnb民宿、大到酒店项目,希望成为补位的选手。许多华人投资者在新西兰寻找酒店投资机会,但是市场上已建酒店的交易机会很少。

  酒店投资的火热更多体现在新建项目的增多。不少华人开发商也顺应趋势把原本设计成办公楼和公寓的项目,改为酒店。上海舜地集团在奥克兰市中心的项目之一,即把原来的办公楼改造成酒店。

  还有一些民宅开发商转型公寓,碰壁了,立马转向了沾光旅游业的酒店。据统计局数据,2017 年,拿到建筑许可的新建酒店项目总价值达457,353,811新西兰元,呈逐年增长的趋势。奥克兰、惠灵顿、基督城和皇后镇湖区的酒店投资是背后最大增长来源。

  表面的繁荣,并不能让人无视资金链的脆弱、开发流程的失控和对风险的欠缺考虑。有些一级开发商拿到建筑许可后,就连同许可转售酒店用地。

  接盘的下一级投资者却未必有相关的经验和资金实力,真正把一栋新酒店打造出来。此外,近年来中国投资者热衷海外酒店投资,却明显受到外汇管制的约束。这导致一些原先快成的项目,最后流产或搁置了。

  一个位于机场附近的酒店项目在2015年做了初步设计,中途因现有资金无法负荷规模,项目被迫暂停。目前背后的华人开发商仍在寻找资金。

  2.酒店开发远比住宅复杂,流程失控最易发

  建筑设计事务所OZAC Architects 手中有8个与旅游地产相关的设计项目。该事务所董事、注册建筑师Tom Jing说,从业务量来看,华人开发商对旅游地产的兴趣逐年增大,自《奥克兰统一规划》( The Auckland Unitary Plan)实施以来已有不少项目在规划和建设之中。

  其中最具标志性的,莫过于中资开发商富华集团在奥克兰投资兴建的五星级酒店──奥克兰市中心黄金地段的PARK HYATT。

  从媒体报道来看,资金实力雄厚、经验丰富的开发商在新西兰也遇到了不少意想不到的挑战,如成本超支、工期延误和技术工人海外招聘受阻等问题。《逸居新西兰》还从一位贷款经纪了解到,某个酒店项目还因为施工过程严重超支,导致银行拒绝了其后期用于酒店经营的商业贷款。

  Tom Jing指出,旅游地产的开发不同于住宅地产,其涉及的领域更加广泛。更多的产业环节意味着项目的复杂程度更高。对于经验不足的开发商,特别是对本地各环节了解不足的华人开发商,容易出现管理失控。

  比如,在项目的设计阶段无法有效的协调各顾问公司,在建造阶段对项目的预算和进度失去控制,在运营阶段没有得到应有的回报等。Tom建议,对于长期持有运营的酒店项目,投资人最好提前确定酒店管理方,以指导后续的建筑设计。

  “不同的酒店运营方对建筑布局的要求不一样,其运营管理方式和盈利模式也不尽相同。”另一家建筑设计公司Infusion Arch曾遇到开发商先做出初步设计、再找酒店管理方并据此调整的情况。

  这个情况下,该公司董事王波指出,通常开发商的预算和时间安排被摆在了首位。据此,设计师做的初步设计会留出较大的调整空间。最终谈下的酒店星级越高,投入的成本越大。建筑产出直接影响了利润率,这是开发商最在乎的数字。

  Tom介绍道,以酒店为例,多数情况下同样面积的土地能够产出多少个房间,决定了项目的最终价值的利润。不同于中国,新西兰的建筑法规里没有容积率的概念。而是通过覆盖率、太阳角、限高和退界等一系列的规划条件来限制建筑的总量。

  因此这中间是有很大弹性的。” 除了撬动产量,提高项目价值的秘诀也在建筑师的图纸之间。以皇后镇为例,景观是皇后镇最有价值的资源。如何通过设计的布局和地形的利用,在不提高建筑成本的情况下发掘出土地最大的价值是项目成败的核心之一。

  Tom指出,以一个湖景房数目比例为1:4的项目为例,如果通过建筑师的精心设计,达到1:3数目比例的湖景房。这无论是对酒店的销售利润还是对日后的经营收入都有很大的影响。酒店开发的这些要点,促使了OZAC对业务范围的思考。

  有别于新西兰传统建筑师事务所,OZAC不仅追求建筑设计的本身,还结合已有的开发经验和背景,融入项目选址、成本测算、投资回报率分析、风险控制和项目管理等其他业务。

  最近,OZAC协助一位中国投资者竞拍了皇后镇市中心一块可以开发酒店的用地。在拍地之前,OZ AC就对项目做了深入的研究,以建筑设计为基础,用投资回报为依据,确定了土地成本的指导价格。

  从而使投资人从一开始就心中有数,降低了由于土地成本太高而产生的开发风险。

  3.如何保证后期现金流

  “建好酒店,只是第一步,运营、持续的发展和扩展,才是重中之重。”王波强调,尤其是在原有的基础上进行二次开发或者形成品牌连锁。这非一蹴而就。现实是,华人开发商不容易承受酒店前期资金投入大,后期回流慢的压力。

  Tom注意到,不少开发商会选择较为灵活的酒店式公寓的开发模式。酒店式公寓是身份比较特殊的投资类别。在使用和经营上,酒店式公寓可以作为酒店住宿,但是产权却是公寓,设计施工上必须符合公寓的规范。

  Tom指出,如果开发商对资金回笼要求高,就可以选择开发酒店式公寓。把一部分的公寓产权卖掉,实现资金快速回笼。剩余的产权作为长期持有和经营从而获取稳定的现金流和物业的升值,也可以将物业抵押给银行获得贷款从而进行下一个项目的开发。

  开发商可以根据具体情况,决定出售物业和自持物业的比例。此外,王波指出,还存在着前期整体经营酒店,后期分割(分层或是分房间)出售的情况。

  如果开发商最初已规划了未来的投资方向,设计师在最初以一个产权设计酒店时,就会考虑后期的产权分开的使用情况去布置管道、电路等设施。同样是出于现金流的考虑,东方建筑最终选择把自持的酒店物业出租给酒店管理运营方。

  受限于小型商业零售区的区域规划,位于奥克兰Rosedale的Apllo Square公寓项目有一部分地块只能建造酒店。东方建筑原本打算自行经营68个房间(63个客房)的三层酒店,但担心客户网络难以建立。

  后来某酒店管理运营商提出了合作的想法。虽然洽谈过程,对方提出了“低租金+营业额分成”的模式,但是东方建筑总裁郑路告诉《逸居新西兰》,最终他们还是决定按照商业地产的作法和市场价,把酒店出租出去,收取稳定的租赁收入。

  在支付订金后,该酒店管理方在原有基础装修的基础上,自掏腰包调整了装修标准,以达到定位4. 5星级酒店的运营标准。比如,要求每个房间要有许多盏灯,安装通讯和控制系统。家具和电器都需定制,以及对油漆的颜色有特殊的要求。

  整体来说,新建酒店物业比起老的物业更受酒店运营商青睐。郑路指出,尤其是在老建筑存在漏水隐患的奥克兰,酒店管理房选择物业时关注的是建筑质量。而新建建筑依据的是更严格的建筑法规,比在旧的标准下建造起来的老酒店在质量上更值得信赖。

  郑路所在的东方建筑本身是建筑公司,10年来为不少规模在30至40间以上的汽车旅馆承接施工工作,也维修过出现质量问题的汽车旅馆。他指出,从建筑结构来说,水泥结构更不容易在后期经营出现质量问题。在市中心,不少钢木结构的多层学生公寓曾出现漏水问题


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