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星河湾酒店 - 上海浦东
中国上海市浦东新区锦绣路2588号星河湾酒店

无品牌独立酒店想要获得投资者青睐 需要注意哪些事项

  在10到15年前,品牌几乎是一家酒店开发或翻新,吸引到融资的前提条件。现在酒店品牌依然是那么重要么?

  在拉斯维加斯硬石酒店举行的第三届独立住宿执行峰会上,五名投资者和行业专家就无品牌酒店的未来进行了对话,从投资的角度而言,这些酒店比任何时候都更加欢迎,但是贷款人并不会随意投钱给任何一位计划建造酒店的人。

  Jeffer Mangels Butler&Mitchell国际酒店集团合伙人兼副主席Guy Maisnik表示:“62%的情况下,贷方仍然希望酒店是品牌化的,如果你告诉贷方你不想要一个品牌,那么你必须面临一场艰苦的战斗,解释你为什么不想要一个品牌酒店。”

  Maisnik承认,酒店不想与品牌签约的原因多种多样:成本高昂,保留协议费用高,受到合作协议的限制以及难以摆脱的交易等等,但Maisnik也指出,品牌在酒店开发过程中起到提供指导方向,提供强大的预定系统,在下行市场中提供支持的作用。

  基本上,想要获得贷款,独立酒店必须为酒店的个性给出有说服力的例子。“你必须像对一位12岁的孩子解释一样,和你的贷方解释种种原因,说服你的贷款人这家酒店是完全值得投资的。”Maisnik表示。

  独立酒店和贷方之间的成功达成合作关系也取决于投资时市场的实力。 Maisnik指出,五年前EB-5融资的可用性放宽了一些贷款人对独立酒店的期望。现在这类外资融资正在枯竭,运营商需要展现自己的产品,激发贷方的信心,才有能力将项目聚拢到一起。

   东京The Palace Hotel  图片来源:tripadvisor.fr

  利用技术手段提高收益

  互联网可以说是独立酒店经营者最方便的工具,可以帮助他们在旅行者面前展示自己,通常这需要通过OTA和社交媒体广告来实现,但LW Hospitality Advisors执行董事总经理兼负责人Evan Weiss表示,OTA并不能成为确保酒店成功的唯一依据。

  “您在处理OTA时必须了解您的净收入。”Weiss表示。 “在这种情况下,聘请一位收益管理经理或投资于技术,对于企业而言是有利的。“

  Weiss表示,独立酒店在投资期间,技术可以起到杠杆作用,因为它们不会被与品牌相关的费用所压制。独立酒店经营者可以自由地投资于他们想要的工具,但是他们最好专注于某一领域。

  “在纽约市,有些酒店已经取消了品牌,每间客房收入有所上涨,没有特许经营费用。”Weiss表示: “这虽然依赖市场,但还是可以实现的。技术允许这些酒店通过与像Avendra这样的公司进行合作,来获得万豪酒店的购买渠道。像ALICE这样的项目可以帮助独立酒店的员工在运营上更有效率,而这也使得技术成为了游戏规则的改变者。“

  需求担保人的帮助

  Weiss分析,虽然独立酒店的债务目前并不容易得到保障,但债务是可用的,他认为,这是因为零售业在这个时候并不是一个很好的发展空间,贷方正在寻求一些独特的想法来存放自己的现金。“目前,一些市场的多户单产是净负的。 2016年第二大券贷款人(商业抵押贷款支持证券),更喜欢拥有20%的基金,但目前差不多是40-45%,我们比以往更忙碌。“

  Weiss指出,为了得到贷款,独立酒店经营者应该寻求担保人的帮忙。对于贷方而言,资产负债表、经验和团队都是非常重要的,在接近贷方之前,对项目进行可行性研究可以帮助推动交易。“你需要有一个更好的方块来补偿无品牌酒店。”

  “在酒店使用的技术非常重要,但我首先看到的是如何创造价值。”博斯沃思酒店合作伙伴的管理合伙人Richard Bosworth表示。 “最简单的方法是将销售结构从打折转向溢价渠道。”

  例如,随着Autograph Collection的推出,万豪充分利用不断变化的潮流。通过与万豪签署协议,许多失败的独立酒店能够从60%的OTA预订提升到80%,这也是博斯沃思所谓的“大幅度增加净收入”,现在已经有所调整。

  “技术背后的运营商是最重要的因素。”Richard Bosworth补充道。

  悉尼The Pier One Hotel  图片来源:hoteltravel.com

  将目光放得长远一些

  JF Capital Advisors首席执行官兼专家小组主席Jonathan Falik指出,美元走强使得大到美国旅游的外国游客减少,前瞻性的开发商考虑选择非高星级酒店或缩减长住住宿以适应市场,直至情况有所缓解。

  Falik表示:“2016年我们发现行业整体RevPAR走低。 RevPAR低于3%,营业成本,工资等都在3%以上,难以让你转到更多的钱。当底层次的通货膨胀率增长和双重通货膨胀率的增长时,为这个行业赢得贷款是很难的。”

  当被问及未来对独立酒店投资时,Resort Owners Group首席执行官Gary Carter表示,展望5年的表现是投资需要考虑的最重要的方面。“和今天相比,五年前经济表现如何,感觉就像我们处于市场的顶端,利率已经开始发挥效用,但你必须向前看,并超越现有的表现,并向贷方介绍你的情况。”

  对此Jeffer Mangels Butler&Mitchell国际酒店集团合伙人兼副主席Guy Maisnik表示同意,并特别指出中国,一系列的标准很少执行。“在中国不需要一个标准的答案,他们有一套法律,但却没有执行。当Richard在美国出资时,他知道有一套规则能保障投资安全。在欧洲也是如此,但中国并不是这样。”

  Weiss表示,尽管目前的市况充满了不确定性,美国酒店应该着眼于自己,以保持投资者和全球旅客的兴趣。“美国要继续保证自己成为全球的首要目的地.,并且我相信美国亦是全球首屈一指的目的地。”

  (本文编译自,原题《Why independent hotel development requires special attention, research》)


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