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星河湾酒店 - 上海浦东
中国上海市浦东新区锦绣路2588号星河湾酒店

日本民宿门槛提高 选对地点才赚钱

  日本政府上月中旬正式实行的《住宅宿泊事业法》(以下简称“民宿新法”),正持续影响日本的暑期旅游市场。为了体验正宗的日本风土人情,入住民宿是很多中国游客的新选择。然而,“民宿新法”导致某民宿网站约八成“黑民宿”下架,暑期赴日恐怕面临“无房可住”的窘境。记者日前对话多名中日民宿业者,听他们讲述日本民宿改革的利与弊,以及中国资本可能拥有的商机。

  “黑民宿”遭重创

  民宿行业此前在日本是个灰色地带,不受法律条款约束。一间空房,哪怕只有一张空床,都可以挂在网上短租,既为一些房东创收,又解决了旺季酒店供应不足的问题。看似一举两得的行为由于缺乏监管,也产生一些安全隐患,各种负面新闻频频见诸报端:男房东偷拍、猥亵、强奸女房客;房客莫名被房主指控“非法入侵”,要求缴纳巨额“罚款”;甚至爆出不法分子利用民宿进行毒品交易的丑闻……

  在此背景下,日本政府去年通过“民宿新法”预案,今年6月15日起正式开始实施。“民宿新法”规定,有意经营民宿的房东必须去所在地政府提出申请,获批登记许可号码之后方可在网上挂出房源,否则就是违法行为。新法同时规定,为区别于酒店,民宿每年的营业时间不得超过180天。据“商业内幕”网站报道,在某民宿网站上挂出的6.2万个民宿房源中,几乎一夜之间下架4.8万个,锐减近80%。日本观光厅数据显示,截至6月8日,仅收到2707件民宿经营许可编号的申请材料,合法民宿数量还将继续减少。

  民宿门槛提高

  郑芳茹在北海道经营的3间旅馆现已对外开放,民宿还处于申请许可编号的阶段,预计月末可以下来。在她发给记者的视频和图片中可以看到,房间非常大,和“小巧”的日本酒店相比简直大得奢侈,兼备东西方特色,干净整洁。大到浴室、厨房,小到锅碗瓢盆、卫生间脚垫也是一应俱全。郑芳茹对记者表示,为达到要求安装各种必要设施,大概花费50万日元(约合3万元人民币)。据了解,“民宿新法”出台以前,很多在日华人都在做这项生意,华人房东某些方面比日本房东做得更好,因为更了解中国房客的需求,也愿意花心思琢磨。

  实际上,日本民宿火速发展的背后离不开代管公司。经营民宿既要花费大把时间在网上和来自全球的客户沟通,又要花费心思在热门网站推广,对房东时间、精力和外语水平都是巨大考验,因此代管公司应运而生。

  在日华人王海琳曾经经营一间民宿代管公司,掌握以东京地区为主的大约500间房源。王海琳在接受记者采访时说,按照日本政府的规定申请民宿许可编号本身不需要太多花费,网上也有详细的申请流程介绍,无非需要准备大量文件材料,如果房东没时间也可以委托代理公司。

  “申请的一大难点在于——房屋本身是否符合条件。”王海琳告诉记者,以前是随便一间空房就可以出租,现在要看房屋所在区域是商业区还是住宅区,周边是否有学校,以及所在公寓大楼的管理委员会是否允许等等一系列具体情况。如果房屋的管理委员会不同意,那肯定申请不到许可编号。而且,每年经营时间不超过180天打击很多房东的积极性,尤其是个别区域在“民宿新法”基础上加了自己的规定,比如住宅区的民宿经营时间只能是周六下午和周日一天,这样一算,投入资金和精力经营民宿的意义就不大。“这项新规对日本民宿是个致命性打击,”王海琳说,经过综合考虑,她决定退出民宿行业。

  王海琳并非个案,很多日本房东也做出同样选择。山田先生曾在大阪经营一家民宿,他在接受记者采访时说,空房长租的回报率每年大概在4%至5%,短租的回报率则高达10%至12%。可在新出台的“民宿新法”面前,房间每年有半年的闲置时间,再三权衡,他最终关闭民宿,将空房长租出去。

  选对地点才赚钱

  日本政府计划在2020年东京奥运会之际,将访日游客数量提升至4000万人次。日本不少城市已经面临酒店供应不足的问题,加之民宿行业“散户”退场,某种意义上来说该市场上蕴含着巨大商机。

  “不是所有民宿都赚钱,地点决定一切。”王海琳对记者说,地理位置优越、交通便利的房源回报率很高,入住率可达70%至80%。如果能配合淡旺季做些调控,每月30天可以保证至少22天订满,这种情况是稳赚不赔的。比如她经手的东京新宿、涩谷地段的房源就很赚钱。首先这些地名的搜索频率比较高,附近民宿有很多机会被客人看到,而一些外国人根本不会搜索的地段,民宿也很难引起客户注意。“只要知道房源地点,我基本可以算出回报率,有的房东我会直接告诉他,长租比短租更合算”。

  实际上,以东京为首的日本热门地段的房源已经进入“抢夺大战”。王海琳建议有意进入日本民宿市场的中国企业,一定要准备好充足的资本。其次,要根据“民宿新法”确认房源是否符合申请经营许可编号的条件。虽然该法律没有规定出租民宿必须自有,但要求必须经过房东允许,并对房源的消防设施和卫生条件要求严格。王海琳还提醒说,“在国内有些人可能抱有‘上有政策,下有对策’的想法,在日本千万不要有这种侥幸心理,一定要严格遵守日本的法律法规”。


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